Alquiler turístico y alquiler vacacional, ¿realmente hay una diferencia?

En los últimos años, especialmente en las zonas de costa y sus alrededores, el crecimiento exponencial de los apartamentos turísticos ha transformado por completo el paisaje urbano y el mercado inmobiliario. Este fenómeno ha generado conflictos vecinales, inseguridad jurídica y una presión evidente sobre la vivienda residencial.

Ante esta realidad, la Generalitat Valenciana ha aprobado el Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto, que redefine y regula con precisión las viviendas de uso turístico. Su objetivo: poner orden y claridad en una actividad que, hasta ahora, convivía en un terreno ambiguo.

¿Qué es el alquiler turístico?

El Decreto Ley 9/2024 solo define y regula el alquiler turístico, dejando fuera del ámbito normativo específico los llamados “alquileres vacacionales”, que se integran en el régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como arrendamientos de temporada o residenciales.

Según esta nueva regulación, son viviendas de uso turístico (VUT) aquellas que:

🔟 Se alquilan por un periodo igual o inferior a 10 días consecutivos a un mismo arrendatario.

🏖️ Se destinan con fines turísticos.

✍️ Están inscritas en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.

🏠 Se alquilan por completo, no pueden alquilarse por habitaciones.

La importancia de los estatutos de la Comunidad de Propietarios

Uno de los puntos más importantes es la revisión de los estatutos de la comunidad. Si los estatutos prohíben expresamente el uso comercial o profesional, el alquiler turístico estará prohibido en todo caso, ya que se equipara esta modalidad a una actividad económica.

En cambio, si los estatutos no contienen una prohibición expresa, la comunidad puede autorizar el uso turístico mediante acuerdo de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y cuotas.

El cambio clave: ahora hay que autorizar, no prohibir

La reforma legal introducida en la Disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE núm. 3, de 3 de enero de 2025), que modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha cambiado la lógica de la convivencia vecinal:

⬅️ Antes del 3 de abril de 2025, el alquiler turístico estaba permitido, salvo que la comunidad lo prohibiera expresamente mediante acuerdo en junta.

➡️ Desde el 3 de abril de 2025, el alquiler turístico está prohibido por defecto, salvo que la comunidad lo autorice expresamente con el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y cuotas.

En otras palabras, la carga de la prueba se invierte: ya no es necesario prohibir, sino autorizar.

Este nuevo régimen solo afecta al alquiler turístico (duración igual o inferior a 10 días). El alquiler vacacional o de temporada sigue fuera de este marco, ya que no está definido en la normativa turística y se considera un arrendamiento residencial bajo la LAU. Por tanto, cualquier intento de la comunidad de vetar este tipo de arrendamiento podría suponer un exceso de prohibición y una invasión del derecho de propiedad.

Si estás interesado en destinar tu vivienda a uso turístico...

✅ Verifica los estatutos de tu comunidad: si prohíben el uso comercial, el alquiler turístico no está permitido.

👍 Obtén un acuerdo favorable de 3/5 en la junta de la Comunidad de Propietarios.

📄 Compila la documentación necesaria para la obtención de la licencia turística.

✍️ Inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.

¿Tienes dudas sobre si tu vivienda puede destinarse a uso turístico o vacacional?

Podemos revisar tu caso y asesorarte para cumplir con la normativa aplicable.